Z instytucją zadatku oraz zaliczki możemy się spotkać przy wielu rodzajach umów zawieranych w obrocie- zarówno w życiu codziennym, jak i w biznesie. Dla przeciętnej osoby termin zadatek i zaliczka nie różnią się. Jednak z punktu widzenia prawnego skutki zadatku i zaliczki są zupełnie inne. Zapamiętaj – to czy użyjesz w umowie terminu „zadatek” czy „zaliczka” ma duże znaczenie.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Bardzo często przy okazji zakupu lub sprzedaży nieruchomości zadajemy sobie pytanie: zadatek czy zaliczka? Co będzie dla mnie bardziej odpowiednie? Zazwyczaj kiedy kupujemy dom lub mieszkanie nie wpłacamy od razu całej kwoty, ale jej część. Dzieje się tak na przykład przy umowie przedwstępnej sprzedaży domu lub mieszkania. W takiej umowie notariusz wprowadza zapis, którego celem jest wskazanie, że przy zawarciu umowy należy wpłacić określoną kwotę na poczet całości ceny. W takim przypadku będziemy mieć do wyboru zadatek lub zaliczkę.
Zadatek jest zdefiniowany ustawowo
Kodeks cywilny o zadatku mówi tak:
Art. 394
- 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
- 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
- 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Jak przełożyć to na nasz przykład z zawartą umową przedwstępną?
Załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość. Zawierasz umowę przedwstępną i w umowie przewidziany jest zadatek 10% ceny końcowej. Wpłacasz go drugiej stronie. Co może się z nim stać:
– jeżeli sprzedający wycofa się z umowy, ponieważ np. znajdzie lepszego kupca to będzie musiał zapłacić Ci zadatek w podwójnej wysokości;
– jeśli Ty wycofasz się z umowy, bo np. bardziej spodoba Ci się inna nieruchomość to Twój zadatek pozostanie w rękach sprzedającego (przepadnie).
Jeżeli natomiast umowa dojdzie do skutku to zadatek zostanie zaliczony na cenę i będziesz musiał dopłacić jeszcze pozostałe 90%. Może się też zdarzyć, że umowa zostanie zgodnie rozwiązana przez strony lub nie zostanie wykonana na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które odpowiedzialność ponoszą obydwie strony- wówczas zadatek powinien zostać zwrócony.
Negatywna decyzja kredytowa a zadatek
Jedną z przyczyn niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej może być odmowna decyzja udzielenia kredytu przez bank. Taka odmowna decyzja banku może zostać uznana za okoliczność, za którą strona ponosi odpowiedzialność. Jeśli chcesz kupić nieruchomość z kredytu pamiętaj, że powinieneś sprawdzić swoją zdolność kredytową przed zawarciem umowy przedwstępnej. Dodatkowo, aby się zabezpieczyć, zadbaj o to, aby w umowie notarialnej zawrzeć postanowienie, które przewidywałoby zwrot zadatku w przypadku przedstawienia określonej ilości negatywnych decyzji kredytowych (np. dwóch lub trzech). W takim przypadku, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, a Ty przedstawisz negatywne decyzje, sprzedający powinien zwrócić Ci zadatek.
Zaliczka została ukształtowana przez praktykę
Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie została uregulowana w przepisach. Zaliczka to kwota, którą wręczamy przy zawarciu umowy. Kwota ta zostaje następnie zaliczona na całość wynagrodzenia. A zatem podobnie jak przy zadatku, przy zawarciu umowy wręczymy np. 10% wartości transakcji, a pozostałe 90% dopłacimy później. Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką ujawnia się w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej przez strony.
Zaliczka i zadatek mają odmienny skutek
Zasadniczą różnicą pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest ich skutek. W przypadku zaliczki, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, bez względu na przyczynę, podlega ona zwrotowi. Nie ma tutaj obowiązku zapłaty podwójnej wysokości wpłaconej kwoty ani niebezpieczeństwa, że zaliczka przepadnie. Ewentualne szkody mogą być dochodzone wyłącznie na zasadach ogólnych. Zasadnicza różnica będzie zatem w słabszym zabezpieczeniu transakcji- zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Co zatem wybrać? Co będzie dla Ciebie lepsze? Na to pytanie nie można odpowiedzieć jednoznacznie. Jeżeli chcesz zmobilizować drugą stronę do zawarcia umowy to oczywiście zadatek będzie tę funkcję spełniał lepiej. Jeżeli jednak zależy Ci na elastyczności to być może zaliczka będzie dla Ciebie lepszym wyborem.
Jeśli ten artykuł Ci się podoba obserwuj mnie na Facebooku oraz Instagramie, gdzie dzielę się tym jak wygląda moja praca oraz przekazuję przydatną wiedzę prawną.